Investfunds ru

Плюсы и минусы инвестиций в REIT

Фонды недвижимости есть в портфелях многих американских инвесторов. Но у них, как и у любого инвестиционного инструмента, есть свои плюсы и минусы.

Плюсы:

  1. Простота инвестирования. Прокрутите в голове все, что вам надо сделать, чтобы купить квартиру или коммерческое помещение. А теперь представьте, что потребуется всего пара минут для того, чтобы стать владельцем сети отелей, объектов здравоохранения или жилых комплексов премиум-класса. Это время нужно для нажатия кнопки “Купить” в торговом терминале.
  2. Высокие дивиденды. Чтобы получить налоговые льготы, фонды REIT направляют на выплаты акционерам большую часть доходов, некоторые даже 100 %. В результате инвесторы получают солидные выплаты раз в месяц или квартал. При этом не занимаются управлением объектами, не ищут арендаторов, не делают за ними ремонт, не надоедают им напоминаниями об оплате.
  3. Низкий порог входа. Например, крупный американский фонд “Simon Property Group, Inc.”, мировой лидер в области девелопмента торговой недвижимости, стоит около 68 $ за акцию, Welltower Inc. входит в индекс S&P 500, инвестирует в инфраструктуру здравоохранения, стоит около 58 $.
  4. Ликвидность. Физический объект недвижимости далеко не всегда бывает ликвидным. Может потребоваться много времени, чтобы обменять его на деньги. Этого нельзя сказать об акциях REIT – они торгуются на фондовых биржах и обладают очень высокой ликвидностью.
  5. Возможность частичного вывода средств. Представьте ситуацию, что вам срочно понадобились деньги. В случае владения квартирой или другим объектом вам придется искать покупателя и продавать актив целиком. Из-за срочности иногда приходится еще и цену снижать. Акции вы продаете на ту сумму, что вам необходима, и по рыночной цене.
  6. Диверсификация. Я часто в своих статьях пишу об этом помощнике инвестора. Добавление акций фондов недвижимости в инвестиционный портфель наравне с акциями, облигациями, золотом помогает снизить риски и на долгосроке повысить доходность. Если физически вы не сможете купить более 1-2 объектов, то REIT вкладывают деньги сразу в несколько десятков или даже сотен объектов из разных секторов по всему миру, а вы являетесь акционером такой компании.
  7. Защитный актив. Вложения в недвижимость в долгосрочной перспективе – это всегда тихая гавань для инвестора. С ростом инфляции управляющие компании, как правило, пересматривают и арендные ставки в сторону увеличения. В этом случае акционеры могут рассчитывать на повышение доходности своих инвестиций. А финансовые кризисы, которые приводят к обвалу котировок на биржах, не всегда так же действуют на фонды недвижимости.

Вы можете возразить мне на счет тихой гавани. Показательный пример – кризис 2020 г. Весь мир сел на карантин, закрылись отели, производства, магазины. Фонды перестали получать арендные платежи и проценты по ипотеке. Стоимость акций просела на 50–70 %. Но их объекты физически никуда не исчезли. Это реальные активы, которые всегда будут востребованы. Исключение – мировой апокалипсис, когда мы с вами вряд ли будем волноваться о потерянных деньгах. Карантин закончится. Бизнес начнет восстанавливаться, платежи – тоже. Нужно просто подождать.

Минусы тоже есть:

  1. Зависимость от управляющей компании. Даже один объект недвижимости представляет собой сложный актив для управления. Представьте, что таких объектов десятки и сотни. От профессионализма управляющей компании зависит размер доходов, а значит – и дивидендов акционерам.
  2. Вложения в недвижимость подвержены рискам: макроэкономические (экономические и политические кризисы), рыночные (падение цен, снижение поступлений от аренды), законодательные, природные и техногенные катастрофы, способные привести к потере объекта или значительным тратам на восстановление.
  3. Налог 30 % для нерезидентов США. Это актуально для россиян, которые инвестируют на Санкт-Петербургской бирже.

Для анализа российских компаний

Можно не интересоваться инвестиционными новостями, а погрузиться в самостоятельное исследование финансовой отчетности компаний, т. е. проводить фундаментальный анализ. Цифры нужны, чтобы сделать правильный выбор лучшей акции на свете. Высокая прибыль и растущие дивиденды на протяжении последних 10 лет, никаких долгов, много планов и перспектив в будущем. Что еще надо для инвестора?

Компании, которые вышли на фондовую биржу со своими ценными бумагами, обязаны публиковать бухгалтерскую отчетность. В ней можно посмотреть интересующие экономические показатели, а также рассчитать недостающие мультипликаторы. Информация доступна на сайтах самих компаний. Но есть специальные ресурсы, где в одном месте собрана отчетность по всем российским предприятиям:

  1. Центр раскрытия корпоративной информации. Организован удобный поиск по компаниям. На каждую заведена карточка с общими сведениями и реквизитами и всеми событиями за последние годы (эмиссия ценных бумаг, выплата дивидендов и купонных доходов, погашение облигаций и прочее). В отдельных вкладках есть документация и отчетность (годовая, квартальная, консолидированная).
  2. Сайт раскрытия информации СКРИН. Аналогично предыдущему собирает все сведения о компании.
  3. Conomy. На этом ресурсе есть не только официальная информация о компании и ее отчетность, но и рассчитаны все необходимые финансовые показатели и коэффициенты для инвестора. Не надо выбирать данные из бухгалтерских документов и самим все рассчитывать. Очень удобно и наглядно. Там же сразу представлены и актуальные котировки на бирже.

Сторонники технического анализа работают с графиками, моделями, фигурами. Поэтому для них нужна дополнительная информация и инструменты. Все это есть на таких популярных ресурсах:

  1. Investing.com. Котировки, новости, аналитика, инструменты технического анализа, графики в реальном времени, календари для инвестора и многое другое. Представлены не только российские биржи, но и биржи Америки и Европы. Котировки по акциям, облигациям, ETF, валюте на Форекс и криптовалюте.
  2. InvestFunds. Информация по акциям, облигациям, ПИФам и криптоактивам. Составлены рейтинги фондов-лидеров по доходности. Есть топ-10 по облигациям. Индикаторы, календари инвестора и новости тоже присутствуют.
  3. TradingView. Интересный сайт для любителей технического анализа. Кроме интерактивных графиков, представлены скринеры акций, криптовалюты и Форекс. Можно познакомиться с инвестиционными идеями трейдеров, которые они выкладывают на сайте, обсудить их и подписаться на обновления.

Для тех, кому не хватает общения и мнения опытных трейдеров и инвесторов, могу порекомендовать популярный ресурс sMart-lab.ru. Помимо актуальных котировок, новостей, данных для фундаментального анализа и другой полезной информации, на сайте есть крупнейший русскоязычный чат.

Некоторые инвесторы формируют портфель исходя из дивидендной доходности компаний. Для таких и всех остальных полезными будут ресурсы:

  1. Инвестиционная компания Доходъ. Кроме информации по дивидендам, на сайте много аналитических таблиц с готовыми расчетами финансовых показателей по акциям и облигациям. Новичкам будет интересно. Главное, не забывать, что специалисты ИК “Доходъ” высказывают частное мнение, и оно не может служить рекомендацией к покупке той или иной ценной бумаги.
  2. Закрытия реестров. Простенький сайт с информацией о дате закрытия реестра и размере дивидендов.

В портфеле долгосрочного инвестора обязательно присутствуют облигации. Их количество зависит от уровня риска, который определил для себя конкретный человек. Отличный сайт для поиска и анализа облигаций, сравнения их между собой – Rusbonds.

Поиск организован по параметрам выпуска: название, дата погашения, отрасль рынка, ставка купона и др. Можно заполнить не все данные, а уже потом сортировать по представленному списку. Есть функция анализа и сравнения нескольких ценных бумаг между собой. Сама часто пользуюсь этим сайтом. Знаю, что многие инвесторы его рекомендуют. Здесь найдете все, что нужно знать для выбора облигаций.

Для анализа американских компаний

Не одним рынком российским живет инвестор, многие интересуются акциями и фондами зарубежных компаний. Кроме упомянутого выше Investing.com, есть еще ресурсы для анализа американских предприятий:

  1. Finviz. Это скринер акций США. Придется подключить свои знания английского языка или рассчитывать на онлайн-переводчик.
  2. Yahoo Finance. Котировки акций компаний США и дополнительная информация.

Наверное, нет в мире инвестора, который бы не хотел добиться такого же успеха, как знаменитый Уоррен Баффет. Некоторые выбрали легкий путь, чтобы достичь заветных миллионов долларов, – копировать его инвестиционный портфель. Покупаем то, что покупает У. Баффет, продаем то, что он продает, и тогда, когда он это делает. Если вы тоже хотите попробовать так действовать, то вам в помощь:

  1. Инвестиционный портфель У. Баффета в реальном времени.
  2. Все о его компании Berkshire Hathaway inc. можно узнать на официальном сайте.

Как инвестировать в REIT

В США и других странах мира REIT пользуются большой популярностью, особенно для накопления пенсионного капитала. На сайте аналитического агентства Nareit, которое публикует информацию обо всех актуальных на сегодня фондах, есть данные по 195 REIT (на октябрь 2020 г.). К сожалению, российскому инвестору купить любую компанию из этого списка можно только в 2 случаях:

  1. Получение статуса квалифицированного инвестора и выход на зарубежные биржи.
  2. Открытие счета у зарубежного брокера (например, Interactive Brokers) и инвестирование на любой площадке мира.

Рассмотрим 3 варианта, где и как купить REIT россиянину.

Фонды недвижимости в России

Американские REIT торгуются на Санкт-Петербургской фондовой бирже. Доступны для неквалифицированного инвестора. В отдельный класс активов они не выделены. Но на сайте investcab.ru, который имеет прямое отношение к бирже, можно настроить фильтр и выбрать фонды недвижимости. Для этого во вкладке “Торговые инструменты” из списка секторов выберите “Недвижимость”.

Более подробную финансовую информацию (размер дивидендов, денежный поток, коэффициенты и пр.) смотрите на investing.com.

ETF

ETF – наиболее оптимальное решение для инвестиций в недвижимость. К сожалению, в России этот инструмент доступен только квалифицированным инвесторам и владельцам зарубежных брокерских счетов. Его главное преимущество – широкая диверсификация. Вы вкладываете деньги в десятки или сотни REIT, которые, в свою очередь, инвестируют в десятки или сотни объектов недвижимости.

Наиболее известные управляющие компании: SPDR, Vanguard и iShares. Для поиска и отбора ETF в свой портфель удобно пользоваться сервисами etf.com и etfdb.com. Сайты на английском языке, но разобраться можно и нужно, если хотите инвестировать на зарубежных рынках.

Например, на сайте etfdb.com выбираете инструмент ETF Screener или Categories, отмечаете, что интересует Real Estate, и получаете исчерпывающий список существующих на данный момент ETF с подробной информацией по каждому фонду.

Например, топ-5 лидеров по капитализации:

Российский аналог – ПИФ

Как альтернатива рассмотренному в статье инструменту на российском рынке есть закрытые ПИФы, которые инвестируют в рынок недвижимости. Конкуренцию зарубежным фондам они составить не могут по следующим причинам:

  • их количество ничтожно маленькое по сравнению с REIT;
  • часто уходят с рынка – ни о какой долгой истории развития говорить не приходится;
  • высокие комиссии;
  • нет прозрачной информации, куда вкладываются деньги;
  • высокий порог входа – как правило, от нескольких сотен тысяч до миллионов рублей;
  • не выплачивают дивиденды;
  • зачастую не инвестируют напрямую, а покупают акции зарубежного ETF.

На портале investfunds.ru, где есть полная информация и рейтинги ПИФов в России, с помощью фильтра я нашла 154 фонда. Но только 3 из них находятся на стадии формирования, остальные уже закончили привлекать средства. Ни один не вызвал у меня желания вложить деньги.

Давайте посмотрим на результаты работы 2 закрытых ПИФов от уважаемой управляющей компании “Сбербанк Управление Активами”. Выводы вы сделаете сами.

ЗПИФ “Коммерческая недвижимость” – за 5 лет стоимость пая снизилась на 33,74 %, СЧА сократилась на 67,48 %.

ЗПИФ “Арендный бизнес” – за 3 года стоимость пая и СЧА выросла на 3,99 %.

Краудинвестинг и краудфандинг

Если покупка акций и облигаций – это вложения в действующий бизнес, то краудинвестинг предлагает стать соинвестором стартапа.

Механизм действия:

  • у предпринимателя появилась идея гениального проекта, но нет денег на его реализацию;
  • он обращается на специальную площадку для сбора средств;
  • если идея понравится инвесторам, они вкладывают деньги в проект;
  • в результате каждый партнер ожидает получение прибыли после запуска нового производства и оказания новых видов услуг.

На практике это происходит редко. То есть риск такого инвестирования не просто большой, он огромный.

Краудфандинг больше похож на благотворительность. Вы также своими деньгами участвуете в каком-либо проекте. Например, выпуск нового фильма, книги, записи музыкального диска, создание мобильного приложения и пр. Но вознаграждением для вас будет не прибыль, а “спасибо” от организатора, билет в кино, компакт-диск с музыкой. Инвестированием такой процесс назвать сложно. Но кого-то может заинтересовать по причинам, не связанным с получением прибыли. Крупные и популярные площадки для краудфандинга:

  1. Planeta. Помогает воплотить в жизнь творческие идеи и социальные проекты.
  2. Boomstarter. Осуществляет сбор средств на экологические, творческие, социальные проекты. Финансирует бизнес-проекты и новые технологии.

Англоязычные ресурсы

ETF.com и ETFDB.com — два ресурса, заточенные именно под ETF. Есть огромная база данных по иностранным фондам, с основными характеристиками.

Удобный поиск для отбора и фильтрации ETF по классам активов, доходности, комиссиям, дивидендам, провайдерам и многим другим параметрам.

Dividend.com — сайт посвященный акциям, выплачивающим дивиденды. Доступен отбор и поиск по параметрам. По каждой акции можно посмотреть информацию связанную с дивидендами: текущую дивидендную доходность, предстоящие и прошлые выплаты, темпы роста дивидендов и прочее-прочее.

Например, компания Apple:

  • Текущая див. доходность -1,39%.
  • На дивиденды направляют 26%  чистой прибыли.
  • Начали выплачивать дивиденды 6 лет назад. И каждый год повышают.
  • Средний темп роста  дивидендов — 14,5% в год.

График дивидендных потоков.

REIT.com — сайт посвященный инвестированию в трасты недвижимости (подробнее про REIT писал здесь). Инвесторов REIT привлекают высокой дивидендной доходностью. По закону они должны направлять акционерам более 90% от своей прибыли.  Дивиденды фонды выплачивают обычно раз в квартал. Некоторые даже каждый месяц.

На Санкт-Петербургской бирже обращается несколько REIT. Ресурс поможет получить более подробную информацию по фондам перед покупкой.

Finviz.com — наверное один из самых посещаемых сайтов в мире для инвесторов. Огромное количество информации по иностранным активам. В базе данные почти 8 тысяч акций.

Настраиваемый поиск бумаг по множеству параметров.

Мобильный

Потрясающие! Эта страница удобна для мобильных устройств!

Ваш мобильный рейтинг 99/100

Мобильное дружелюбие вашего сайта очень важно ! Это относится к юзабилити вашего мобильного сайта, который Google и Yandex использует в качестве сигнала ранжирования в результатах мобильного поиска. Так как мобильный интернет с каждым годом завоевывает рынок все больше и больше обязательно у сайта должна быть Хорошая и Удобная мобильна версия сайта

Количество людей, пользующихся мобильным интернетом, огромно, более 75 % потребителей имеют доступ к смартфонам !Ваш сайт должен хорошо выглядеть на самых популярных мобильных устройствах.
Совет: используйте расширенные аналитические инструменты для отслеживания мобильного использования вашего сайта и других показателей в webmaster Yandex и Google и др.
https://webmaster.yandex.ru
https://www.google.com/webmasters
https://www.bing.com/toolbox/webmaster
https://webmaster.mail.ru

Обнаружены плохие, внедренные объекты.

Внедренные объекты, такие как Flash, Silverlight или Java. Он должен использоваться только для конкретных улучшений. Избегайте использования встроенных объектов, чтобы ваш контент мог быть доступен на всех устройствах.

Понятие и требования к фондам

Главные особенности инвестирования в такие фонды: инвестору не надо иметь миллионов на своем счете, чтобы купить жилую или коммерческую недвижимость, не надо самостоятельно искать арендаторов, следить за своевременным поступлением арендных платежей, состоянием актива и т. д.

Необходимо просто выбрать подходящий REIT и купить его акции. Все точно так же, как и с обычной компанией, которая торгуется на бирже. Все остальное за вас сделает управляющая компания.

Как работает фонд:

  • аккумулирует деньги инвесторов и вкладывают их в объекты недвижимости (жилые дома, отели, офисные помещения, промышленные здания и сооружения, складские помещения и пр.);
  • в зависимости от вида актива фонд зарабатывает либо на продаже построенного объекта, либо на сдаче в аренду помещений, либо на бронировании (если речь идет об отелях);
  • полученные средства распределяются в виде дивидендов среди инвесторов пропорционально их доле в общей копилке фонда.

Доходность при таком раскладе формируется из 2 источников:

  1. Рост котировок на бирже. Акции фондов свободно обращаются на фондовой бирже. Рыночная цена складывается под воздействием спроса и предложения. Она может расти, может и падать. Например, если сегодня на рынке недвижимость растет в цене по какой-либо причине, то интерес инвестора к ней и спрос на акции REIT повышаются. Любой человек, который имеет доступ на биржу, может их купить в свой портфель и в долгосрочной перспективе заработать на росте котировок.
  2. Дивиденды. Не менее 90 % своего дохода от реализации или эксплуатации объекта недвижимости фонд должен отдать своим вкладчикам. Некоторые проводят выплаты раз в месяц, другие – раз в квартал. Это хороший вариант для формирования и получения пассивного дохода.

К фонду инвестиционной недвижимости предъявляется ряд требований:

  • открытая компания, акции которой свободно торгуются на фондовой бирже;
  • не менее 90 % дохода идет на дивиденды – в этом случае организация может рассчитывать на налоговые льготы в США в виде отсутствия корпоративного налога на распределяемый среди акционеров доход;
  • не менее 75 % вложено в недвижимость или ипотечные закладные;
  • не менее 75 % доходов приходится на поступления рентных или ипотечных платежей;
  • не менее 100 акционеров в составе фонда, не более 50 % акций находится в собственности 5 самых крупных из них.

Сегодня REIT – это отдельный класс активов, некоторые фонды входят в базу расчета индекса S&P 500. В отличие от физической недвижимости, порог входа маленький: от нескольких десятков до нескольких сотен долларов.

Сравнение и выбор брокера

Для торговли на валютном и фондовом рынках необходимо открыть брокерский счет. К выбору компании, с помощью которой вы начнете инвестировать деньги и создавать свой капитал, надо относиться не менее серьезно, чем к выбору банка. Критериев может быть несколько:

  1. Надежность компании. Она должна иметь доступ на биржу, на которой вы собираетесь торговать. Эту информацию лучше взять непосредственно из списков допущенных брокеров на Московской бирже, на Санкт-Петербургской бирже.
  2. Рейтинг ведущих брокеров по торговому обороту.
  3. Рейтинг по числу активных клиентов.
  4. Комиссии, возможность онлайн-подачи документов на открытие счета, доступ к площадкам для торговли. Эту информацию придется искать на конкретных сайтах брокеров.

Есть сервис для сравнения и выбора брокера. Он основан на отзывах трейдеров начиная с 2008 года. Учитывайте субъективность таких оценок и не принимайте как руководство к действию.

Классификация

Мы рассмотрим две классификации REIT. Первая из них основана на делении фондов по виду получаемого дохода:

  1. Equity REIT или долевой. Наиболее распространенный вид. Основной доход получает от сдачи в аренду недвижимости, часть прибыли может поступить от продажи активов. Простой пример: фонд купил или построил офисное здание, сдает в аренду помещения, доходы распределяет среди акционеров.
  2. Mortgage REIT или ипотечный. Фонд не вкладывает деньги инвесторов в конкретные объекты, а покупает ипотечные закладные. Основной доход будет от выплат заемщиков по ипотеке.

Каждому виду трастов присущи свои риски. Кроме рассмотренной выше классификации, все фонды делятся по видам недвижимости, в которые они вкладываются и которыми управляют:

  1. Data centers – дата-центры, помещения для хранения серверов.
  2. Infrastructure – объекты инфраструктуры: линии связи, электрические сети и пр.
  3. Residential – жилые апартаменты.
  4. Timberlands – леса, т. е. объекты по заготовке и переработке древесины.
  5. Lodging/Resorts – отели, туристические базы.
  6. Retail – объекты торговли: магазины, торговые центры и др.
  7. Health care – объекты здравоохранения: больницы, медицинские лаборатории, поликлиники.
  8. Self-storage – складские помещения самообслуживания.
  9. Industrial – промышленные объекты, склады.
  10. Office – офисные здания.
  11. Specialty – разные специфические объекты: театры, кинотеатры, казино, другие объекты развлечений.
  12. Diversified – диверсифицированные фонды, которые вкладывают деньги в объекты из разных секторов.

Технологии

IP-адрес сервера Расположение сервера Поставщик услуг
217.65.2.215 Russia Filanco LLC

IP-адрес вашего сервера мало влияет на SEO. Тем не менее, попробуйте разместить свой сайт на сервере, который географически близок к вашим посетителям. Поисковые системы учитывают геолокацию сервера, а также скорость сервера.

Советы по созданию быстрогружающихся HTML-страниц:

Отлично, ваш сайт имеет несколько CSS-файлов. Плохо, на вашем сайте слишком много файлов JavaScript. Отлично, ваш сайт не использует вложенные таблицы. Плохо, ваш сайт использует встроенные стили.

Скорость веб-сайта оказывает огромное влияние на производительность, влияя на пользовательский опыт, коэффициенты конверсии и даже рейтинги. Сокращая время загрузки страниц, пользователи с меньшей вероятностью отвлекаются, а поисковые системы с большей вероятностью вознаградят вас ранжированием ваших страниц выше в поисковой выдаче. Коэффициенты конверсии намного выше для веб-сайтов, которые загружаются быстрее, чем их более медленные конкуренты.

Мы не обнаружили инструмент аналитики, установленный на этом веб-сайте.

Веб-аналитика позволяет измерять активность посетителей на вашем сайте. У вас должен быть установлен хотя бы один инструмент аналитики, но также может быть полезно установить второй, чтобы перепроверить данные
Самые популярные и полезные инструменты аналитики :
https://metrika.yandex.ru/
https://www.google.ru/analytics/
https://www.liveinternet.ru/

W3C не подтвержден

W3C это стандарт, который устанавливает для всех веб-страниц в интернет пространстве

Использование допустимой разметки, не содержащей ошибок, важно, поскольку синтаксические ошибки могут затруднить индексацию страницы поисковыми системами. Запускайте службу проверки W3C при каждом внесении изменений в код веб-сайта

Вы можете воспользоваться бесплатный валидатором W3C
http://validator.w3.org/

Тип вашей веб-страницы HTML 5

Doc type используется, чтобы проинструктировать веб-браузеры об используемом типе документа. Например, в какой версии HTML написана страница. Запись doctype помогает веб-браузерам правильно отображать содержимое.

Заключение

Инвестиции в недвижимость у россиян всегда ассоциировались с надежностью. Кризисы приходят и уходят, а объект стоит. Но у всех ли есть возможность вложить несколько миллионов рублей в квартиру, дом или офис? А купить больницу, склад или отель на берегу океана?

REIT позволяет это сделать каждому, у кого есть брокерский счет и пара сотен долларов в кошельке. И это не будет вложением в виртуальные активы. Вы инвестируете в реально стоящие на земле и работающие объекты недвижимости. При желании можете даже съездить на место и посмотреть свои владения. Поэтому и в этом случае справедливо сказать: “Кризисы приходят и уходят, а объект стоит”.

Очень надеюсь, что российский инвестор оценит преимущества REIT, как это уже сделали миллионы людей по всему миру. И остается только надеяться, что на наших биржах появятся ETF на REIT, которые позволят минимизировать риски и повысить доходность инвестиционного портфеля.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий