Что такое обременение?

Ограничение, налагаемое арендой

Согласно с договором аренды, арендодатель обязуется отдать определенную собственность во временное пользование съемщику или арендатору. Земельные участки, кроме тех, которые  были изъяты из оборота, сдаются в соответствии с действующим Земельным кодексом и гражданским законодательством Российской Федерации.

Обременительный договор должен быть заключен только в письменном виде и обязательно иметь подписи обеих сторон сделки. Несоблюдение формы заключаемого договора полностью лишает его юридической силы. Стоит упомянуть, что с заявлением регистрации может обращаться одна из сторон, другими словами вполне достаточно только одного заявления того же, к примеру, съемщика.

При сдаче земельного участка или его части в аренду, к договору на обременение прилагается кадастровый план всего участка с указанием части, которая непосредственно и была сдана. Однако со сдачей сооружений, зданий или какой-то части помещений дело обстоит немного сложнее. В таком случае к договору необходимо приложить поэтажный план всего здания или сооружения, на которых должна быть обозначена территория, предназначенная к аренде, а также должна быть указана вся ее площадь.

Виды обременения

Обременение бывает различных типов. Это зависит от того, какая форма сделки была совершена по данной недвижимости. Каждый вид имеет свои отличительные особенности. Из-за этого при продаже или приобретению недвижимого имущество с такими обременяющими обстоятельствами следует соблюдать правила, установленные действующим законодательством в сфере гражданских и земельных правоотношений.

Обременение делится на следующие виды:

  • с сервитутом;
  • с ипотекой;
  • в доверительном управлении;
  • в найме;
  • под арестом;
  • с рентой;
  • с опекой;
  • памятник истории или культуры.

Каждый из видов возникает по определённым обстоятельствам. Поэтому владельцы также должны подчиняться установленным правилам по правам пользования с обременением.

С сервитутом

Сервитутом или содольщиком признаётся лицо, которое имеет общую долевую собственность в данной комнате. Такие граждане обычно имеют долю на определённую комнату. К примеру, в двухкомнатной квартире проживает два лица. У одного из лиц комната считается проходной, так как чтобы попасть второму лицу к себе в комнату, необходимо пройти через неё.

В этой ситуации сервитутом будет признаваться право именно прохождения через комнату. Такие обстоятельства обременения возникают в долевых квартирах.

С ипотекой

Один из самых распространённых видов обременения. Оно наступает в результате приобретения недвижимого имущества по кредитному договору. Такая квартира находится в залоге у банка, пока договорные обязательства в виде ежемесячных платежей не будут полностью погашены.

В доверительном управлении

Если собственник жилья находится в другом регионе страны, он может доверить другому лицу распоряжаться имуществом на основании письменного разрешения. В этом случае необходимо оформить генеральную доверенность, которая даёт право распоряжаться вверенным имуществом гражданину. Оформляется и заверяется она нотариально.

В доверенности должно быть прямо указано, что гражданин имеет право отчуждать имущество от своего лица. При оформлении такого типа сделки необходимо составлять договор купли-продажи на основании действующей доверенности.

В найме

Владельцы помещений часто сдают их в краткосрочную и долгосрочную аренду. При этом действии у них возникает обязанность в виде ограничений на продажу имущества. Это означает, что если въехавшие в такую квартиру жильцы оплатили весь срок проживания сразу или прописали условия договора, говорящие что они будут проживать в данном месте оговоренный срок, собственник на всё время действия договора не может продавать свою собственность.

Для разрешения подобной ситуации необходимо дополнять условия основаниями для расторжения такого типа сделки по аренде недвижимости. Для этого следует указать предварительный срок уведомления о выселении и основания, по которым такое действие может быть совершено. Также стоит прописать порядок возвращения оплаты.

Арестованная

Второй по распространённости вид обременения – это арест. Данное действие может накладываться только государственными инстанциями. Решение об аресте собственности выносится только судом. Органы судебных приставов проводят данную процедуру и описывают всю находящуюся внутри собственность.

Часто такое действие возникает при совершении определённого ряда преступлений, предусмотренных статьями уголовного кодекса, или накопления больших сумм по задолженностям.

С рентой

Под рентой понимается тип сделки, по которой человек на определённых основаниях получает право пожизненного проживания в данном типе недвижимого имущества. Условия для ренты могут быть разными, от ухода за владельцем до ежемесячных выплат сумм.

Данное право будет действовать, пока такой наниматель сам не откажется от данных условий или не умрёт.

С опекой

Признанные законом и государством недееспособные граждане должны быть обеспечены надлежащей опекой и жильём. Поэтому если имеется квартира, где прописан такой субъект, необходимо разрешение соответствующих органов опеки и попечительства для продажи данной недвижимости.

Памятник истории или культуры

Памятники культурного и исторического наследия охраняются государством. К ним часто причисляются жилые дома, где проживают граждане.

Перепланировка и установка балкона может быть совершена только с разрешения комиссии и администрации города. Приобретая такую недвижимость, следует помнить, что на её собственника налагаются дополнительные обязанности в виде проведения реставрационных работ при возникновении данной необходимости.

На видео о квартире с обременением

Виды обременения

Ипотечная квартира

Часто можно встретить квартиры с ипотечным обременением. Это не значит, что это квартира в заложниках у банка: это частая практика из-за того, что на квартиры берут ипотеку. Главное: проверить нет ли задолжности продавца перед банком. Попросите продавца показать вам выписку из банка — в ней указываются все задолженности и пени продавца.
Как происходит покупка: вы с продавцом идет в банк и оформляете ипотеку на себя. Выплачиваете продавцу сумму ипотеки и если есть штрафы их тоже. Это оформляется в предварительном договоре купли-продажи. После продавец получает закладную на квартиру и вместе с ней вы идете в Росреестр и регистрируете передачу прав собственности и убираете информацию об обременении квартиры. В конце, передаете оставшуюся сумму денег продавцу и становитесь новым собственником.

В квартире есть арендаторы

Вы договорились с продавцом о покупке квартиры. Покупаете ее, оформляете все документы и въезжаете. Вы приходите на следующий день, а вас встречает семья с двумя детьми и говорят, что они снимают квартиру. Неловко вышло.
Чтобы проверить нет ли в вашей будущей квартире арендаторов — посмотрите выписку из ЕГРН. Если договор аренды заключен больше чем на год — там будет отметка об аренде квартиры

Если договор заключен меньше чем на год — отметки не будет.
Если вы все-таки встретились с арендаторами у вас есть два выхода: купить квартиру вместе с арендаторами и дождаться окончания договора найма или досрочно расторгнуть договор найма.

Важно: покупка квартиры и передача прав собственности автоматически не отменяет договор найма квартиры.
Если вы хотите досрочно расторгнуть договор найма — нужна будет расписка от арендатора. После этого, вы можете спокойной въезжать в квартиру и не опасаться, что там еще кто-то живет.

Сложный случай: рента квартиры

Этот способ самый сложный при покупке квартиры: часто договор ренты не вносится в базу Росреестра рентодателем квартиры. Если вам повезло и в выписке указано обременение в виде ренты — уточните про договор ренты у собственника. Также уточните жив ли рентодатель и возможно ли переоформить договор. Часто, рентодателем выступает пожилой человек, в договоре с которым прописывается пожизненное проживание в квартире. Чтобы права от рентодателя перешли к вам — нужно переоформить договор ренты с нотариально заверенного согласия рентодателя.

Безвозмездное пользование квартирой

Если квартиру пытались приватизировать и зарегистрированный гражданин не участвовал в этом — он получает право пожизненного проживания в данной квартире. Проблема в том: в выписках не указываются эти данные как и договор ренты. Но здесь можно документально заверить выписку людей с таким правом. Попросите у собственника выписку из Единого жилищного документа. В нем указываются прописанные и имеющие право пожизненного проживания собственники. В идеале, вам нужно добиться, чтобы люди выписались из квартиры в другое жилое помещение и указали это в выписке из ЕЖД. Либо попросите обязательство выписать из квартиры всех собственников в кратчайший срок после покупки квартиры и заверьте это обязательство у нотариуса.

Выписка из ЕЖД

Завещательный отказ на квартиру

Иногда, квартира достается собственнику по завещанию от пожилых людей. Он получает право на проживание в квартире и может стать ее собственником. Это регулируется ст. 1137 ГК РФ. Часто, после исполнения завещания собственник не торопится идти в Росреестр и менять данные. Поэтому в справке вы не увидите изменений по собственнику квартиру. Для этого попросите собственника показать копию завещания. Там прописано до какого времени действует право на проживание в квартире. Либо прописан завещательный отказ на продажу квартиры.

Если квартира куплена на материнский капитал и в ней прописаны несовершеннолетние

Для начала выясните есть ли несовершеннолетние собственники квартиры. Если да — возможно квартиру купили на материнский капитал. Чтобы это выяснить попросите выписку из сертификата ПФР на материнский капитал. В ней будет указаны все данные.
Если в квартире есть несовершеннолетние собственники долей — понадобиться разрешение органов опеки и попечительства. Тогда сделка для вас будет безболезненной.

Арест квартиры

Часто, арест накладывается судом и перед тем, как покупать такую квартиру нужно погасить долг. Пока не будет погашен долг — продавать квартиру нельзя. Поэтому если вам предлагают купить квартиру в аресте — лучше отказаться.

Как узнать

Зачем необходимо знать информацию об установленных ограничениях и обременениях на землю? Дело в том, что любое зарегистрированное обременение существенно ограничивает право собственника или владельца на свободное распоряжение наделом, а в ряде случаев и исключительное право пользования. Вот на что может влиять установленное обременение:

  • собственник лишается возможности продать земельный участок или сдать его во временное пользование иным лицам (если на участок зарегистрирована ипотека, продажа земли возможно только с согласия залогодержателя);
  • по условиям сервитута собственник или арендатор земли вынуждены продавать участок с сохранением правового режима указанного обременения (сервитут сохранит силу вплоть до истечения срока действия);
  • на протяжении действия обременения правообладатель может полностью или частично лишаться возможности использовать участок по прямому назначению (например, при передаче земли в аренду собственник не вправе использовать участок, так как это право передано арендатору на возмездной основе).

Любое обременение вступит в силу только с момента регистрации в службе Росреестра. Эта процедура может являться частью гражданской сделки (например, если залог устанавливается при оформлении договора купли-продажи), либо при самостоятельном обращении (например, при заключении соглашения о частном сервитуте). В процессе регистрационных действий данные об обременениях вносятся в госреестр ЕГРН, информация из которого, доступна для всех заинтересованных лиц.

Получить сведения из госреестра ЕГРН о наличии зарегистрированных обременениях может любой гражданин или юридическое лицо. Для этого нужно направить запрос одним из следующих способов:

  • непосредственно в территориальное учреждение Росреестра;
  • через систему Многофункциональных центров;
  • в электронной форме через официальный портал госуслуг.

При обращении указанным способом заинтересованное лицо должно указать в запросе кадастровый номер участка или адрес его месторасположения. Аналогичным образом, при обращении через портал госуслуг кадастровый номер или адрес участка нужно указать в поисковой форме (также можно выбрать интересующий надел через графическую карту страны).

Информация о зарегистрированных обременениях доступна любому заинтересованному субъекту, что является дополнительным способом проверки юридической чистоты сделки. Даже если обременение не препятствует распоряжению землей, оно существенно повлияет на рыночную стоимость земельного объекта (например, продажа объекта с зарегистрированным сервитутом значительно снизит привлекательность участка в глазах покупателей).

На запрос в службу Росреестра или Многофункциональный центр заявитель получит на руки выписку ЕГРН. Этот документ будет содержать перечень основной информации по выбранному участку, в том числе форму и вид обременения. Поскольку база данных ЕГРН обновляется в режиме реального времени, для минимизации рисков при совершении сделок, выписку необходимо брать непосредственно при оформлении договора.

Советы от экспертов

Если вы не знаете, как узнать всю информацию о понравившейся жилплощади и не попасть в ловушку, воспользуйтесь советами экспертов:

  1. При любой сделке с недвижимостью заказывайте выписку из ЕГРП. В ней будут отражены все обременения и ограничения на дату создания запроса.
  2. Если недвижимость продается сразу после вступления владельца в права наследования, лучше выждать дополнительное время и покупать жилплощадь без риска столкнуться с «опоздавшими» наследниками.
  3. При приобретении долевой собственности требуйте от продавца предоставления документа, подтверждающего отказ остальных собственников от права преимущественного приобретения. Это поможет впоследствии избежать таких проблем, как арест недвижимости (наложить подобное ограничение может только суд).

Обременение на квартиру: как узнать

Самый просто и быстрый способ: заказать выписку из ЕГРН. Ее можно заказать у нас на сайте за 350 рублей https://rosreestr.net. Во втором разделе это выписки есть пункт «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». Если на квартиру нет обременения — там будет указанно «не зарегистрировано». Но в действительности на квартиру может быть наложен завещательный отказ, который не будет указан в выписке.

Справка из ЕГРН. Во втором разделе есть пункт «Ограничения прав». Он нам и нужен
Чтобы быть уверенным, что на квартиру нет обременения — попросите все документы на квартиру. Так вы определите нет ли других видом обременения, о которых мы расскажем ниже.

Где и как зарегистрировать обременение на недвижимость

В соответствии с требованиями ГК, любая из вышеописанных сделок (, , и так далее) подлежит госрегистрации. Если регистрация обременения недвижимости не производилась, обременения теряют всякий смысл – без фиксации в ЕГРН они фактически не существуют.

Поэтому лицо, заинтересованное в наложении ограничений, после заключения соответствующей сделки должно обратиться в отделение Росреестра, чтобы обременения заработали на практике.

Правила, по которым Росреестр регистрирует ограничения, определены положениями , , и другими нормативно-правовыми документами.

Общий порядок регистрации обременений выглядит следующим образом:

  1. Стороны подписывают соответствующий договор, по которому у владельца недвижимости возникает обязательство.
  2. Стороны собирают пакет  документов, нотариально удостоверяют сделку, уплачивают госпошлину за регистрацию (госпошлина за регистрацию обременения в 2020 году составляет 2 тыс. рублей для физлиц и 22 тыс. рублей – для организаций).
  3. Стороны или одна из них обращаются в ближайшее отделение Росреестра, в том числе через отделения МФЦ, с заявлением установленной формы. Заявление можно подать в электронной форме через .
  4. Регистратор удостоверяется, соответствуют ли документы требованиям , после чего вносит необходимые сведения в ЕГРН. Обычно регистрация осуществляется в течение 7 дней с момента приема документов.
  5. Заявитель получает на руки договор с отметкой о его государственной регистрации и выписку из ЕГРН, содержащую сведения о возникших в результате обременениях.

Документы для Росреестра

Главным документом, на основании которого осуществляется госрегистрация, является заявление о ее проведении. Оно подается в форме, установленной Приложением № 1 к .

В соответствии с п. 4 ст. 18 ФЗ № 218 от 13.07.2015, к такому заявлению  прилагаются следующие документы для наложения обременения на квартиру:

  • копии паспортов заявителей;
  • минимум 2 экземпляра договора, на основании которого возникает обременение;
  • документы, подтверждающие право собственности владельца на обременяемую недвижимость;
  • при необходимости – документы на недвижимость (кадастровый паспорт и другие);
  • квитанция об уплате госпошлины.

Если все деловые бумаги соответствуют требованиям, установленным сотрудник канцелярии обязан производить регистрацию лишь на основании представленного пакета документов.

Переход обременения к новому собственнику

Наличие обременения порождает ограничения для собственника в отношении его права пользования, владения и так далее. Это не означает, что обремененная недвижимость не может быть продана или иным образом отчуждена в пользу третьих лиц. У этой процедуры лишь есть некоторые особенности, о которых мы расскажем ниже.

Но интересно не только это. Дело в том, что обременения, возникающие на основании договорных обязательств, сохраняют свое действие даже после перехода права собственности к третьему лицу. По сути, с обременениями происходит то же, что и с недвижимостью, на которую они наложены. На практике это выглядит так:

  • Согласно ст. 38  от 16.07.1998, при переходе права собственности на ипотечную недвижимость в пользу третьего лица, если иное не определено соглашением с кредитором, такой приобретатель становится на место залогодателя. Проще говоря, приобретая иптотечную квартиру, лицо становится должником по ипотеке, независимо от того, на каком основании оно получило недвижимость (дарение, наследство и так далее).
  • В соответствии со , обременение в виде ренты сохраняется за недвижимостью при переходе прав на нее от плательщика ренты к третьему лицу. Такое лицо (будь оно покупателем, наследником или одаряемым) становится новым рентным должником и несет субсидиарную ответственность с прошлым плательщиком, который передал ему недвижимость.
  • Как утверждает , смена собственника не влечет за собой изменение или расторжение договора аренды в отношении недвижимого имущества. Проще говоря, приобретая квартиру, уже находящуюся в аренде, новый собственник не может расторгнуть арендный договор и выселить арендатора до тех пор, пока не истечет срок действия соглашения.

Что такое обременение на жилое помещение

Оно предполагает определенные юридические ограничения действий владельца недвижимого объекта. При этом собственник не вправе осуществить реализацию жилья, не согласовав такие действия с заинтересованными лицами.

При покупке такого жилья к новому хозяину переходят и ранее возникшие обязательства. Факт существующих ограничений отражается в свидетельстве о переходе права.

Они применяются в пользу какого-либо субъекта, который заинтересован в сохранении такого статуса длительное время, так как ему поступает от этого определенный доход. Право ограниченного распоряжения квартирой не позволяет собственнику свободно продать её.

Особенностью обременительных мер в отношении жилых помещений является их предназначение. Они могут использоваться только для проживания граждан. Но существуют таких ограничения, когда владелец недвижимости не вправе не только реализовать её, но и не может жить в ней.

Как не стать жертвой мошенничества при приобретении квартиры с обременением вы можете узнать в этом видео:

Законодательное регулирование

В соответствии с положениями гражданского законодательства, любые ограничения правомочий собственника возникают в силу требований нормативных актов или в связи с судебным решением.

В нормативно-правовую базу входят:

  • Гражданский, Налоговый и Жилищный кодексы;
  • ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»;
  • ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости».

Наложенные обременения, так же как и права на объект, необходимо регистрировать в установленном порядке. После их оформления в Росреестре вступают в силу ограничения действий, связанные с:

  • Любое распоряжение жилым помещением возможно только после получения согласования субъектом, в пользу которого оно определено, либо с их снятием;
  • Отмена обременений производится с устранением причин их возникновения;
  • Сведения о них заносятся в единый реестр прав, поэтому претендент на продаваемое жилье может оценить все риски, связанные с его приобретением.

В соответствии с положениями статьи 460 ГК РФ, продавец реализуемого объекта должен гарантировать отсутствие обременений на него или должен предупредить приобретателя о их наличии.

Виды обременений

Ограничение прав может выражаться в:

  1. Залоге. Квартира, приобретенная в ипотеку, не может быть продана до окончания выплаты задолженности без разрешения банковского учреждения. При этом кредитор вправе устанавливаться любые условия по использованию помещения.
  2. Аресте. Может производиться по решению суда, когда существует спор в отношении недвижимого объекта и существует вероятность, что он будет продан.
  3. Аренде. Наниматели, при заключении соглашения, не получают прав на недвижимое имущество, но могут жить там до тех пор, пока не истечет договорной срок. Если арендованное жилье удастся продать, то новый владелец не вправе выселить жильцов до окончания его срока. Как заключить договор посуточной аренды квартиры — пошаговая инструкция и образец соглашения содержатся тут.
  4. Наличии зарегистрированных лиц. При переходе права собственности на жилье, все проживающие должны сняться с учета по данному адресу. Иногда возникают ситуации, когда прежние владельцы отказываются это сделать. Решить такую проблему можно в судебном порядке.
    Но существуют такие категории граждан, которых выписать невозможно, так как их права на жилплощадь охраняются законодательством. Это несовершеннолетние дети, инвалиды и пожилые люди. Они останутся на жилплощади даже в том случае, если не являются её собственником. Если их все же выписать незаконно, то их права будут восстановлены в суде.

  5. Пожизненная рента квартиры. Квартиру, в которой проживает её получатель, нельзя продать или подарить без его согласия. В чем заключаются преимущества и недостатки договора пожизненной ренты недвижимости — читайте здесь.
  6. Аварийности дома. В здании, подлежащем сносу, невозможно продать жилплощадь.
  7. Сервитуте. Существуют случаи, когда квартиру используют люди, которым она не принадлежит. Для того, чтобы распорядиться ею, потребуется получить их согласие.

Подводные камни покупки квартиры с обременением

Покупая жилье с имеющимися ограничениями по использованию, возникают риски, которые могут привести к непредвиденным последствиям. Поэтому до заключения сделки стоит провести проверку на наличие обременений.

Это можно сделать, заказав выписку из ЕГРН, в которую входят сведения о них. Помимо этого, в документе указывается владелец квартиры и основания приобретения им права собственности.

Какие виды обременений существуют?

Как именно вводятся ограничения

По сути, совершать какие-то действия с недвижимостью, находящейся в обременении, владелец может только при согласии с третьей стороной, имеющей соответствующие права. К примеру, владелец дома, находящегося в залоге, может продать его или передать во временное пользование только при условии, что залогодержатель позволит ему это сделать, либо такой пункт указан в договоре.

В случае если человек отказывается платить по ипотеке, то банк может продать квартиру и покрыть долг, но согласно требованиям российского законодательства, кредитор может требовать у суда отсрочку сроком до 1 года, чтобы найти себе новое место жительства. Благодаря договору аренды владелец тоже частично ограничивается в правах — он не может продать квартиру, если арендатор соблюдает условия, вовремя делает платежи и не нарушает общественный порядок. Точнее, продать квартиру-то он может, но только договор аренды в качестве обременения ляжет на нового хозяина. К тому же при продлении срока аренды предыдущий арендатор имеет приоритет перед возможными, даже при изменении условий договора.


Обременение — это ограничение владельца в правах

Для того чтобы рассмотреть все виды обременений прав на недвижимое имущество, понадобится достаточно много времени, поэтому мы описываем только ключевые. К вышеперечисленным распространенным видам относится еще и рента. Так же как и в случае с арендой, рента переходит от старого владельца к новому. Именно новый владелец недвижимости должен следить за ее состоянием — это и есть его обременение (помимо уплаты по договору ренты).

Отдельно хочется выделить процедуру ареста. Если она наложена на недвижимость, то владелец не сможет ничего с ней сделать. Снять арест может только тот орган, который его накладывал. Если владелец не идет на погашение задолженности, то его имущество реализуется на аукционе, с полученной суммы вычитаются долги плюс проценты за обслуживание, а остаток возвращается на его счет.

Плюсы и минусы покупки квартиры с обременением

Самым важным плюсом приобретения такой недвижимости является ее невысокая цена. В случае если продавец откровенно говорит об имеющихся ограничениях, стоимость квадратных метров снижается практически вдвое.

Чтобы определиться, ограничения – это плохо или хорошо, нужно понять, что это такое. Если с долевой собственностью сразу очевидно, что на один объект недвижимости на равных правах претендуют несколько владельцев, то с обременением не все так просто. Обременение – это права на жилплощадь третьих лиц, не являющихся собственниками. Если потенциальный покупатель готов ждать долгое время до снятия обременения (пожизненная рента, долгосрочная аренда), то выгода очевидна – низкая цена.

Если нет и тем более, при покупке не имеет представления о притязаниях третьих лиц – последствий и рисков не избежать.

Виды обременения на квартиру в России – особенности каждого случая

Существуют некоторые виды обременения на квартиру.

Перечислим их:

1.Ипотечное жилье

Собственник жилплощади оформляет ее в залог, чтобы обеспечить квартирой выполнение своих долговых обязательств, возникших перед кредитным учреждением. Помещение продолжает принадлежать прежнему владельцу.

Заимодавец, при неисполнении собственником квартиры долгового обязательства, получает узаконенное право вернуть сумму долга через реализацию залоговой жилплощади.

Ипотека может наступать при:

  1. Покупке или стройке жилья, оплаченной кредитными деньгами банковской организации.
  2. Реализации квартиры по кредитному договору.
  3. Подписании на жилплощадь документов ренты.
  4. Оформлении залога на право распоряжения квартирой.

Такая ипотека наступает по прямой указке законодательных актов, регистрируется в государственном реестре автоматически.

Договорная ипотека наступает в случае оформления договора об ипотеке, не рассматривается законодательными актами как самостоятельное обязательство. Записывается в реестре по желанию сторон, жилье остается в собственности у владельца. Обременения не прописываются в документах на квартиру.

2.Арендованное жилье

Владелец жилплощади заключает со съемщиком его квартиры договор аренды в письменном виде, передавая ему права на временное пользование квартирой. Признается действительным только при соответствии формы, указанной законодательными документами.

Заключение договора обязательно для помещений, сдаваемых на срок больше 365 дней, осуществляется регистрация в уполномоченных учреждениях.

Съемщик обладает правом занимать жилплощадь, пока не закончится действие договорных обязательств, при соблюдении всех пунктов договора.

3.Сервитут.

 Выделяют несколько форм:

  1. Его частная форма – это договор двух физических лиц. Пример: проходная комната в коммуналке, так как без права проходить через нее невозможно пользоваться своей комнатой.
  2. Публичная форма – договор физического лица и государства. Пример: принудительно накладываемые ограничения государством на жилой объект, на месте которого будет построена новая дорога. Собственнику квартиры выплачивается компенсация или предлагается новое жилье для переселения.

4.Доверительное управление

По договору доверительного управления, зарегистрированному у нотариуса, собственник жилья передает право управления квартирой управляющему без оформления на него права собственности.

После оформления документов купли-продажи это обременение теряет юридическую силу.

5.Рента

Документы договора ренты заключаются владельцем жилья (получателем денежных выплат) и вторым лицом, осуществляющим выплаты. Владельцем квартиры становится плательщик ренты, который, в свою очередь, обязуется предоставить данную площадь для проживания до конца жизни бывшему собственнику.

В документах указываются разные условия взаимодействия сторон. Например, рассматривается оплата коммунальных услуг, пожизненный уход, мытье полов, оплата лечения.

Тщательное составление условий договора и причин его расторжения у грамотного юриста обезопасит обе стороны от обмана.

Обременение снимается после смерти получателя ренты.

6.Обременение опекой

Несовершеннолетние владельцы квартиры или ее долевые собственники защищаются законом при отчуждении имущества, принадлежащего им.

Органы опеки вправе наложить запрет на продажу квартиры, если права детей нарушаются.

При реализации квартиры, владельцем которой является несовершеннолетний гражданин, органами попечительства затребуются документы, указывающие предоставление жилья ребенку в другом месте.

7.Арестованное жилье

Арест накладывается уполномоченными органами по судебному предписанию для возможности выполнения долговых обязательств собственником квартиры.

Также арест накладывается на жилье в случае нахождения собственника под следствием или при возникновении судебного спора.

Стоит еще вспомнить квартиру – архитектурный или исторический памятник. Она охраняется органами по охране памятников истории, культуры или архитектуры. Эти органы накладывают обязательства на владельцев по реставрации жилья. Допустимость изменений внутри и снаружи согласуется с теми же органами.

Как избежать ошибки

Рассмотрение темы обременений было бы неполным без еще одного ракурса. «Часто встречаемый случай, когда объект выступает участником какого-то банкротного процесса. Например, когда квартира являлась частью активов лица, у которого возникли проблемы в бизнесе, – рассказывает Максим Ельцов. – И сейчас у нас в работе несколько элитных объектов, где есть арест имущества, ведется процесс банкротства и есть заявление супруги, подавшей на раздел имущества в связи с залогом».

Потенциальному покупателю важно помнить: если человек признан банкротом или против него ведется такая процедура сейчас, то все его сделки за три года до этого события тоже могут быть признаны недействительными. Опять же, на 100% узнать, окажется ли в близкой перспективе продавец банкротом, невозможно

Тем не менее есть способы соломку подстелить. Сейчас все банкротные дела можно найти на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru)

Опять же, на 100% узнать, окажется ли в близкой перспективе продавец банкротом, невозможно. Тем не менее есть способы соломку подстелить. Сейчас все банкротные дела можно найти на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru).

Кстати, определенное подспорье в защите интересов покупателю даст нотариус. «Нотариус обязан совершить целый ряд проверочных действий, перед тем как удостоверить ту или иную сделку, – подчеркивает президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Петр Герасименко. – Например, проверить, не отменена ли доверенность, не является ли продавец банкротом или недееспособным лицом. И это не оказание дополнительной услуги, а прямая обязанность».

С 1 октября 2018 года нотариусы вправе получать информацию из загсов о семейном положении участников операций. Это теоретически позволило бы защититься от ситуации, когда супруг продает недвижимость без ведома «второй половины». Но пока работает только тестовая версия проверки, которая доступна исключительно сотрудникам загса и Федеральной налоговой службы.

Особенности

При обременении на квартиру появляются права у третьих лиц или организаций, которые не имеют права собственности. Обременение может вытекать из договора, выражаться в наложении ареста или ипотеки. Некоторые виды обременения позволяют только проживать в квартире и использовать ее для аренды. Другие требуют согласия сторонней организации для продажи или передачи в дар.

Как узнать, есть ли обременение на квартиру, находящуюся в вашей собственности? Для этого можно обратиться в Росреестр и запросить выписку из единого реестра недвижимости. Также информацию можно узнать на официальном сайте Росреестра.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий